商品房买卖合同中的“办证迟延”争议处理

枣庄市政协委员、枣庄仲裁委秘书长  孙筱钺

商品房买卖合同是事关群众切身利益的重要合同。由于该类合同履约周期长，期间因各种原因导致的诸如交付不能、交付迟延、办证迟延、质量瑕疵等违约行为时有发生，其中，因办证迟延引发的违约责任赔偿问题是商品房买卖合同纠纷的常见争议。那么，如何依法处理“商品房买卖合同中的办证迟延违约”争议呢？

2019年9月19日，申请人李某与被申请人某置业公司签订《新建商品房买卖合同（预售）》，合同约定申请人购买被申请人开发的商品房，房产交付日期为2020年10月30日。同时约定了房产交付条件、办理房屋所有权转移登记条件、商品房相关设施设备交付条件以及违约条款等内容。

合同签订后，申请人按照合同约定向被申请人支付了全部价款，被申请人于2020年10月30日向申请人交付了案涉房产，并于2022年5月11日取得案涉房屋所在楼栋的不动产权证书。

2022年6月12日，申请人以被申请人未按照合同约定履行按期办理房屋产权证等合同义务为由向枣庄仲裁委员会提起仲裁，请求依法裁决被申请人承担办证迟延违约金。

被申请人辩称：案涉房屋所在楼栋已于2022年5月11日取得不动产权证书大证，须由申请人提交资料方可办理房屋不动产权证书，并非被申请人怠于办理。同时，被申请人以受2022年新冠疫情影响为由予以抗辩。

仲裁庭经审查后认为，该合同合法有效，案涉商品房已具备办证条件，被申请人应协助申请人办理商品房产权转移登记，并向申请人承担办证迟延的违约责任。关于被申请人提出疫情原因导致迟延系不可抗力的主张，仲裁庭经审查后认为，疫情流行期间并非在双方约定的办证期间之内，故对被申请人的主张不予支持。

关于协助办证问题，《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”申请人与被申请人签订《新建商品房买卖合同（预售）》第二十条约定，“双方同意共同向房屋登记机构（不动产登记经办机构）申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。”庭审时，被申请人提供2022年5月11日取得案涉小区的不动产权证书，商品房已具备办证条件。仲裁庭根据法律规定及合同约定确认被申请人应协助申请人办理商品房产权转移登记。

关于办证迟延的违约责任问题，双方签订的《新建商品房买卖合同（预售）》第十二条约定：因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起【90日内】（不超过90日）取得该商品房产权证（不动产权证）的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.2的违约金。双方关于房屋的实际交付时间为2020年10月30日，办证期日至迟应为2021年1月27日，而被申请人取得案涉房屋所在楼栋的不动产权证书的时间是2022年5月11日，故仲裁庭对被申请人迟延办证的事实予以认定，被申请人应当承担违约责任。

关于开发商提出不可抗力的抗辩问题，《中华人民共和国民法典》第五百九十条第二款规定，“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。”被申请人主张2022年3月底枣庄出现疫情，办证时间应推迟15天。对此仲裁庭认为，依照合同第二十条的约定被申请人应在商品房交付后的90天内协助申请人办理不动产转移手续，如在此期间出现疫情等不可抗力情形，依法应顺延相应的办证期限。该案被申请人办证的期间为2020年10月30日至2021年1月27日，而被申请人主张的顺延的期间在2022年3月底后的15天，并不在双方约定的办证期间，对发生在迟延履行之后的不可抗力情形，构不成法律支持的抗辩理由。

开发商办证义务的形式主要有两种：一种是业主委托开发商全程办理产权证，另一种是开发商协办。上述两种义务在法律上是不同的，第一种属于双方约定的代理办证义务，是一种合同法上的委托代理关系，属于合同约定义务，该义务是一种基于请求权存在的债权义务；而第二种开发商协办义务，开发商具有协助办理的义务，但如果因开发商的原因导致买受人无法办理或者无法在合同约定的期间内取得不动产权证的，开发商应当承担违约责任。本案中案涉合同约定属于第二种情形，办理商品房房屋所有权转移登记虽然并非完全是开发商的单方合同义务，但作为案涉房屋的出卖人，其应当积极履行合同约定的义务，尽早取得办理权属登记需由其提供资料的备案证明，积极协助业主办理商品房房屋所有权转移登记。