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如何依法进行房屋租赁?

来源:枣庄政协阅读:45次时间:2022-12-05

如何依法进行房屋租赁?

枣庄市政协委员、市人民检察院副检察长   姜广俊

房屋租赁是企业、自然等法律主体在生产生活中经常遇到的一个事关合同法的问题。近年来,枣庄市检察机关在所办理的民事裁判结果监督类案件中发现,有关房屋租赁的案件逐年增多,其中很大部分是因租赁违法建筑产生的纠纷。那么,如何依照《民法典》进行房屋租赁?现以一个比较典型的案例加以说明。

2015年,王某与甲置业公司签订租赁协议,双方约定由王某租赁甲置业公司所有的一栋5层建筑物及停车场地进行经营活动,并可根据经营需要对租赁房屋进行装修和购置设备,租赁期限为十年,租金每年100万元,每年6月份之前支付当年租金。双方按照合同约定正常履行到2020年。2021年6月王某未向甲置业公司支付租金,2021年8月,甲置业公司向王某发送了催交拖欠租金的通知。王某向甲置业公司回函称,案涉租赁房屋因系违法建筑无法通过消防安全检查,现被消防部门责令停产停业并被处以行政罚款,协议现已无法继续履行,要求解除租赁合同并要求甲置业公司赔偿其经济损失。双方协商无果,诉至法院。甲置业公司诉请解除租赁合同,判令王某按照合同约定支付租金;王某反诉请求解除租赁合同,判令甲置业公司赔偿王某剩余租赁期间内装饰装修残值以及其他损失共计400万元。

经法院审理查明,案涉租赁房屋系未取得建设工程规划许可证的房屋。法院最终判决:王某与甲置业公司签订的租赁合同无效;王某向甲置业公司支付拖欠的租金80万元;对于案涉房屋剩余期间内装饰装修残值及其他损失,根据评估鉴定价值,按照双方过错大小判决各承担50%的责任。该案主要焦点问题案涉房屋租赁合同的效力以及合同无效后的法律后果承担

关于案涉房屋租赁合同效力的问题《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定,违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。依照《城乡规划法》规定,禁止房屋建设者未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设,相关规章将上述建筑物表述为违法建筑物。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定,出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。根据上述法律规定,租赁违法建筑的合同原则上无效,但在一审法庭辩论终结前违法建筑变为合法建筑的,租赁合同有效。本案中,案涉租赁房屋未取得建设工程规划许可证且在一审法庭辩论终结前仍未取得,故案涉房屋租赁合同应当认定为无效。

关于合同无效后法律后果承担的问题《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定,民事法律行为无效的,行为人因该行为取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的,应当各自承担相应的责任。根据法律规定,房屋租赁合同无效后,承租方与出租方应返还原物或折价补偿,并根据过错赔偿损失。主要涉及以下方面的问题:

一、承租人返还占有的房屋给出租人

二、承租人需参照合同约定支付出租人房屋占用使用费。《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定:“房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。”本案中,出租人要求支付租金的,承租人不能以合同无效为由拒付租金。

三、因租赁合同无效,承租人负有返还房屋的义务,这就势必会产生搬迁费用、装修费损失、经营损失等损失,出租人和承租人应依据过错程度分担责任。司法实践中一般认为,房屋出租方在明知涉案房屋未取得建筑规划许可的情况下对外出租,存在过错,应对合同无效造成的损失承担责任;而承租方对其所承租的涉案房屋是否有相关许可未尽审慎注意义务,亦应承担相应责任。

四、合同无效后,合同中约定的违约责任条款不再生效,除非在合同中明确约定,合同无效违约责任条款仍然有效的除外。

 根据上述案例可知,无论是承租人还是出租人都应当在法律的规范下进行房屋租赁活动,否则自身的权益有可能得不到法律的保护。在立房屋租赁合同过程中,首先应当就租赁房屋权属、性质和合法性进行审查,确定房屋能否出租。如房屋权属是否有争议;共有房屋是否取得共有人的同意;是否设立了居住权;是否属于违法建筑;是否符合安全标准;是否符合环保、卫生等主管部门有关规定;是否存在有关法律、法规禁止出租的其他情形。其次,双方应当签订书面《租赁合同》,约定双方的权利义务,避免出现不必要的纠纷对违约情况应进行预判,约定违约责任,以便在出现纠纷时最大程度保护自己的合法利益。 再者,民法典对《租赁合同》签订形式也有明确规定,租赁期限6个月以上的,应当采取书面形式,未采用书面形式的视为不定期租赁租赁期限不能超过20年,超过20年的,超过部分无效。


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